부동산·임대 법률 완벽 가이드

전세보증금을 지키려면 계약 후 즉시 해야 할 일이 있습니다. 하지 않으면 집이 경매로 넘어갈 때 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

우선변제권이란?

전입신고 + 확정일자를 받으면 집이 경매로 넘어갈 때 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 생깁니다. 단, 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 발생하므로 계약 당일 바로 처리해야 합니다.

소액보증금 최우선변제

보증금이 일정 금액 이하인 경우, 선순위 근저당이 있어도 일정 금액까지 최우선 변제받을 수 있습니다. 서울 기준 보증금 1억 6,500만 원 이하 시 5,500만 원까지 최우선변제 가능합니다.

2020년 개정된 임대차 3법은 계약갱신요구권, 전월세상한제, 전월세신고제로 구성됩니다.

계약갱신요구권 행사 방법

• 행사 시기: 계약 만료 6개월 전 ~ 2개월 전 사이에 통보
• 방법: 문자·카카오톡도 가능하나, 내용증명으로 확실히 남기는 것이 좋음
• 집주인이 직접 거주를 이유로 거절했다가 제3자에게 임대 시 손해배상 청구 가능

임대차 계약을 중도에 해지하려면 상황에 따라 다른 법리가 적용됩니다.

세입자가 먼저 나가고 싶을 때

• 묵시적 갱신 기간 중에는 언제든지 해지 통보 가능 → 통보 후 3개월 후 효력 발생
• 기존 계약 기간 중이라면 집주인 동의 또는 새 세입자 구해 줘야 함
• 집주인이 동의 없이 퇴거 방해 시 손해배상 청구 가능

집주인이 계약을 해지하려면

• 세입자의 2개월치 이상 임대료 연체
• 세입자의 무단 전대(재임대)
• 세입자의 고의·과실로 인한 집 파손

집주인과 분쟁이 생겼을 때 법적으로 대응할 수 있는 방법을 상황별로 안내합니다.

집주인이 보증금을 안 돌려줄 때

1. 내용증명으로 반환 요청
2. 임차권등기명령 신청 (이사 전 필수)
3. 보증금반환청구 소송 또는 지급명령 신청
4. 승소 후 집주인 재산 강제집행

집주인이 수리를 안 해줄 때

임대인은 임차 목적물을 사용·수익할 수 있는 상태로 유지할 의무가 있습니다. 수리를 거부할 경우 수리비를 차감하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다. 단, 세입자의 고의·과실로 인한 파손은 세입자 부담입니다.

무료 분쟁 조정 기관

• 주택임대차분쟁조정위원회: 각 지방법원 내 설치, 무료 조정 서비스
• 대한법률구조공단: 132
• 법률홈닥터: 마을 변호사 무료 상담